北京家理律师事务所

6日上午，齐鲁晚报律师团联合山东天宝兴等11家律师事务所，在泉城广场举办了商品房买卖纠纷大型法律咨询活动，先后有2000多位市民前来咨询，记者发现，市民前来咨询的房产纠纷中，因为开发商办不下房产证而产生的购房合同纠纷占到了六成以上，成为咨询者关注的焦点。

在省城小鸭集团工作的张先生反映说，他2002年底在省城东部签了购房合同买了一套90平方米的商品房，他当时虽然发现开发商没有商品房预售许可证，但售楼小姐承诺一年内肯定能够办下房产证，而他因为结婚又急着买房子，于是就花了22万多元买下了这套房子。结果，直到现在开发商还没有给他办下房产证。

山东师范大学的方老师也遇到同样的事。他2001年在省城北部某村签了购房合同购买了一套村委建的楼房，当时售楼时还对外招标，并办理了公证手续，因为没有建筑规划许可，房产证一直办不下来。现在他急着要出国，但是房子没有房产证，想卖也卖不出去。

另据了解，一些开发规模相当大的小区，也因为房产证问题和业主屡屡发生争执。据前来咨询的购房者反映，很多开发商都不能在签了购房合同规定的时间内办理房产证，又不给任何说法，真是“花钱买了房子却成不了楼房的主人”，很多购房者为此感到忐忑不安。

对此，齐鲁晚报律师团律师、山东信义律师事务所的李强认为，对每个购房者来说，没有房产证的商品房都是名义上的所有人，而不是法律上的所有人。没有房产证的房子不能买卖，不能抵押，遇到拆迁也得不到国家应有的补偿，而且，这样的房屋也不能按遗产继承。因此，办不下房产证的商品房一定不能买。

在咨询现场，济南市房屋产权登记中心的同志表示，能够办下房产证的房子一般都应当具备最关键的“五 证”，这“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。购房者应当先在售楼处查看这五证的原件，再下决心是否购买，以免因为办不下房产证而使自己的权益受到侵害。

遇欺诈你会索赔吗？五种情况可双倍索赔

6日，在本报律师团组织的商品房纠纷大型咨询活动现场，很多购房者咨询双倍赔偿的问题。对此，本报记者采访了咨询现场的房产律师。 据山东信义律师事务所韩文勇主任介绍，目前法院在审理这类案件时，一般根据最高人民法院的《关于审理 房屋买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释是去年6月1日起开始实施的。根据解释的相关规定，有五种情况可以适用双倍赔偿：一、购房合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二、购房合同合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三、订立购房合同，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证；四、订立购房合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五、订立购房合同时出卖人故意隐瞒所售房屋 已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

商品房法律咨询焦点案例

在昨天本报律师团组织举行的商品房买卖纠纷大型咨询活动现场，购房者咨询了有关房产证纠纷、房屋质量纠纷、采光权纠纷等问题，本报记者采访了一些典型案例，并针对具体问题请律师给予了分析和点评。

关键词：质量

济南市市中区的李欣去年5月份签订购房合同购买了一套商品房，今年元月7日交了房。今年3月份，她正准备装修时，却发现房屋的地板、顶板出现裂缝。起初在墙角，后来逐步发展，多数为裂透、裂断，其中大厅的裂缝有五六米长。

齐鲁晚报律师团律师、山东邦源律师事务所郭庆东：为了保护购房人利益、提高商品房质量水平，国家已明确规定开发商不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用；同时还规定住宅小区需经国家相关部门综合验收合格后才能交付使用。 关键词：购房合同违约

家住济南山大路的王振池先生，今年5月份在济南西部买了一套房子。9月份交房以后发现房子并不像房地 产商当初承诺的有供暖管道，至今供暖问题无法解决，最后房地产商要求业主改成煤气取暖，另外交纳1.8万元的费用。在广告宣传册中开发商承诺，房间地面应铺设防滑地板砖，可是王先生的新房子还未入住，劣质地板砖就已经出现了裂痕，部分地面凹凸不平。

齐鲁晚报律师团律师、山东海扬律师事务所李金星：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，也应当视为要约。当事人违反的，应当承担违约责任。

关键词采光权

家住泺源大街附近的王女士说，她在东部一个小区内购买了一套商品房，这座楼前面本来有一座四层的小 楼，后来开发商将这座四层高的楼房拆了，现在又盖起了一栋20多层的高层建筑。这个高层建筑和她所住的楼相距仅有10米，家中的阳光被挡住了，整日都不见太阳，她和同楼的人找了开发商很多次，但仍然看着这座楼盖了起来。

齐鲁晚报律师团律师、山东天宝兴律师事务所王吉贵律师：开发商显然违反了相关的法律法规，侵犯了住户的采光权。居民的采光权受法律保护，对于采光权被侵犯的情况，一般是拆除遮挡物，或是给被遮挡的居民适当赔偿。

关键词: 购房合同缩水

省城的李先生在省城南部一个小区购买了一套商品房，购房合同约定面积96平方米，但等入住之后才发现，房屋的实际面积比购房合同约定面积“缩水”了近9平方米。

齐鲁晚报律师团律师、山东大正泰和律师事务所姜海如：根据司法解释，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过3％部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。