北京家理律师事务所

案情简介
原告：姚大姐、姚二哥、姚四姐、姚五姐（化名）
被告：姚大爷、姚三姐（化名）
原告律师：易轶律师、杨帅律师

1955年，同为中铁集团某桥梁厂员工的姚大爷与高大娘结婚，婚后育有四女一子，分别姚大姐、姚二哥、姚三姐、姚四姐、姚五姐。1994年，姚大爷夫妇所在单位组织购买公房，在职、离退休员工均可以工龄折算购房款，姚大爷夫妇以双方的工龄作为优惠依据，认购了单位在丰台区的某处房改房（以下简称“涉案房产”），面积约为56平方米。1995年2月，姚大爷顺利为该房屋办理了产权登记。
1995年4月，高大娘去世，未留有遗嘱。高大娘去世后不久，姚五姐照顾起姚大爷的饮食起居将近十年。2013年底，姚五姐因病住院，姚三姐从姚五姐家接走了姚大爷，开始照顾姚大爷的饮食起居。
2015年4月，姚三姐与姚大爷签署了《存量房屋买卖合同》，双方约定姚大爷以150万元的价格将涉案房产出售给姚三姐。2015年5月，姚大爷将涉案房产过户至姚三姐名下，但姚三姐并未实际支付房款，这是一份名为买卖实为赠与的合同。过户后，姚大爷将该情况告知其余四子女。得知这一消息后，姚五姐对姚三姐极为不满，认为姚三姐强行接走父亲，并威胁年迈多病的父亲将涉案房产过户至其名下，此时涉案房产估值为320余万。
2015年7月底，姚五姐找到我们，委托我们办理此案。接受委托后，我们着重在以下两个方面举证推理，最终实现了委托人的最大利益，成功确认姚大爷与姚三姐的《存量房屋合同》无效。一方面，我们调取涉案房产的相关信息、高大娘死亡的确切时间，认定涉案房产为夫妻共同财产，其中的一半房产份额在高大娘死后应由原、被告六人按照法定继承原则继承；另一方面，为了争取委托人的最大利益，我们始终主张涉案房产的赠与行为全部无效，对方未能及时追认姚大爷的一半涉案房产份额赠与有效，我方巧妙利用对方的贪婪和松懈，最终争取到全部涉案房产份额赠与均无效。

案件结果
本案经判决结案。被告姚三姐与姚大爷签订的关于北京市丰台区涉案房产的《存量房屋买卖合同》无效。

家理说法
正如前文所述，本案存在两个挑战，其一是涉案房产是不是夫妻共同财产；其二是姚大爷与姚三姐的赠与行为是部分无效还是全部无效？
其一，通过一系列的调查取证，我们利用完整的证据链证明涉案房产是夫妻共同财产。作为权利被侵害一方，原告手上没有房产证，无从得知二十多年前所购买的房产具体购于何时，产权登记于何时，通过何种方式购买所得，同时他们也没有高大娘二十多年前去世的具体时间。
作为律师，我们知道高大娘死亡时间与房产购买时间的先后顺序，决定涉案房产是不是夫妻共同财产，只有涉案房产为夫妻共同财产时，四名原告方有权利继承高大娘的房产份额，我们要求确认被告方间合同无效的诉讼请求方能获得支持。通过一系列的调查取证，我们获得并向法院提交了高大娘在世时，涉案房产便已经购买并进行了产权登记的证据，证明涉案房产属于夫妻共同财产无疑。因此，高大娘去世后，涉案房产的一半份额应由六位继承人共同继承，涉案房产为姚大爷及其五名子女共有。
其二，姚大爷与姚三姐的赠与行为因无权处分而全部无效。对此，我们提出了两种辩证思路。
第一种辩护思路：我们认为高大娘死后，遗产尚未分割前，涉案房产应由姚大爷及其五名子女共同共有。按照《物权法》第97条的规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。如果涉案房产属于共同共有，那么姚大爷显然是无权处分该房产。那么，如果该不动产是按份共有呢，姚大爷是否可以将自己的一半房产份额赠与给姚三姐呢？
在司法实践中，经常有老人在配偶去世后，将登记在其一人名下的房产赠与给一名子女，其他子女提起诉讼后，老人若当庭追认属于自己的一半份额赠与有效，法院最终可能认定老人配偶的继承人们只能就一半的房产份额主张继承权益。
于是我们准备了第二种辩护思路：我们基于涉案房产为按份共有的认定，即姚大爷可以追认属于自己的一半涉案房产份额赠与有效。我们向委托人告知了该诉讼风险，但是一直坚持主张全部房产份额赠与无效的诉讼请求。在庭审过程中，对方以为涉案房产已经办理过户，胜券在握，坚持认定全部份额赠与有效，在第一次开庭过程中错失了追认一半涉案房产份额赠与有效的时机。
2016年3月30日，本案第一次开庭结束后，姚大爷因病辞世，这也意味着被告方已无追认一半涉案房产份额赠与有效的机会。法院最终依据我们提交的全部证据以及构建起来的案件事实，认定涉案房产全部份额赠与无效。因姚大爷已经去世，五位继承人（含我方四位委托人）可按法定继承方式继承涉案房产。

案外说案
我国民法上所说的共有，是指法律上未分割之物归属于复数主体。一般来说，共有分为共同共有和按份共有。前者是指共有人按份额共有标的物所有权；后者是指共有人不按份额共有标的物所有权，共同共有基于特定的共有关系而产生，常见的有三种类型：一是夫妻共同共有；二是共同继承共有；三是合伙共有。当然也存在长期的社会观念均承认其具有共同关系，例如我国乡村社会里常见的祠堂和族产等，可视为同宗同族之后人共同共有的财产。
虽然区分共同共有和按份共有的理论有很多，但是有无特定身份关系一般被视为两者区分的重要依据。财产是基于共有人间的特定身份关系而形成的，共有人之间是共同共有，正由于这种特定的身份关系，共有人对标的物的全部份额享有处分权，因此处分共同共有之物，必须征得全体共同共有人的同意。而按份共有则不然，每个共有人均可处分自己的份额，按照《物权法》第97条之规定，共有人若想处分标的物，只需占三分之二份额的共有人同意即可。
就本案来说，高大娘在世时，因涉案房产取得于姚大爷与高大娘的夫妻关系存续期间，理应属于夫妻共同财产，双方共同共有；但高大娘去世后，双方的共有关系解除，高大娘的一半房产份额因继承而发生物权变动，由六名继承人共同共有。此外，高大爷还拥有另一半的房产份额。
那么，高大娘去世后至高大爷离世前，高大爷及其五名子女是对整个涉案房产共同共有，还是对一半房产份额共同共有呢？换句话说，涉案房产上既有个人份额，又有共同共有份额时，整个涉案房产是按份共有，还是共同共有呢？
我们认为，整个涉案房产为高大爷及其五子女共同共有。当然，如果高大爷仅赠与其自有的一半份额，可认定有效；但若处分涉案房产的全部份额，应征得全体共有人的同意，高大爷未经四名子女同意而转让房产的行为，应属无效，最终法院采纳了我们的意见。