北京家理律师事务所

原告：张某一、张某二、张某三、张某四、张某六、张某七、张某八

原告律师：禹晖律师、马思边律师

被告：张小明、张小亮、张小娟

案情简介：

张大爷（2001年去世）与张大妈（1993年去世）恩爱一生，育有8个子女。

子女八人分别为张某一、张某二、张某三、张某四、张某五、张某六、张某七、张某八。

张某八因病于2017年去世，其育有3个子女，分别是张小明、张小亮、张小娟。

被继承人张大爷生前有一套房产，坐落于北京市某区某小区某号（以下简称1号住宅）。

张大爷、张大妈去世后均未对1号住宅进行分割，张某八去世后，亦未对其名下遗产予以分割。

自2000年8月至今，1号住宅一直由张小明居住，且张小明另有一套住房。

张某一等七人多次与张小明协商房产分割事宜，但张小明态度十分强势，屡次沟通未果后，张某一等七人求助于家理，希望能妥善解决房产分割问题。

办案经过：

接受委托后，家理律师耐心接待了张家兄妹七人，问及为何历经近20年兄妹几人才决定主张权利。张某二无奈表示，其丈夫尹某在2018年被诊断为肢体残疾，退休后的张某二每个月仅有3000元的收入。由于张某二一个人无法照顾丈夫，其女儿也搬到离尹某不远处租房子居住，与张某二共同照顾尹某，张某二一家不但要承担高额的医疗费，更要承担房租，这对原本已经贫困的家庭而言无异于雪上加霜。

其余兄妹均甚为体谅张某二一家的难处，多次助其与张小明沟通，希望张小明能将1号住宅腾出来，让张某二一家居住，以达减缓家庭经济压力的目的。

可张小明丝毫不顾念亲情，屡次告知张家兄妹1号房产是其父亲张某八的个人遗产，与姑姑没有关系，让张某二起诉到法院去解决纠纷。

在接受张家兄妹委托的初期，家理律师积极与张小明电话沟通过3次，每一次电话沟通张小明的态度都非常好，表示愿意去解决问题，但涉及房产分割的核心问题却百般借口屡屡推脱。

面对如此窘境，家理律师及时转变策略，积极收集有利于我方当事人的证据，以诉讼的手段为我方当事人争取利益最大化。

在办案过程中，通过多年的办案经验以及对本案情况的细致了解，家理律师认为被告方会针对我方起诉作出如下抗辩：

1.该案件已经过最长20年的诉讼时效。

针对这一抗辩，禹晖律师查阅了案例和法律规定，在某一例案例中，法院针对另一方诉讼时效已过的抗辩，作出如下解释：继承开始后超过20年的，当事人诉请享有继承权并主张分割遗产的，应参照共有物分割的原则处理，所以不适用诉讼时效的规定。因此，本案并不适用诉讼时效的规定。

2.张某八和其他两个兄弟之间已针对涉案房产签订协议，作出处分。

两位老人去世后，张小明的父亲张某八和其他两个兄弟之间针对这套房产通过书面协议的方式已经作出如下处分：诉争房产归属张某八，另外一套房产归张某七，张某七和张某八每人都给张某六三万元。所以这个房子现在属于张某八的遗产。

针对张小明会提出的第二个抗辩，我方观点认为该协议是张某六、张某七、张某八三人签订的协议，属于无权处分，遗产应当由所有的继承人根据遗产分配规则进行分配，该三人的处分违反了法律的强制性规定，应属无效约定。

对于委托人而言，能够实实在在拿到钱或者能够享受房屋的居住利益才是目的，除此之外，还面临着一个问题：目前诉争房产由于原单位分配公房，后因房改登记在了被继承人的名下，但房本一直在原单位，限制该房屋出售。在开庭双方针对房屋的价格进行确定时，为了解决根本问题，我方同意了张小明提出的100万房屋价格，因此法院不再对该房屋启动评估程序，并表示会进行分割。

案件结果：

法院支持了我们依法继承并分割的诉求，委托人拿到了房屋折价款。

家理律说：

1.我们曾咨询过相关单位，该房屋属于私产，不能上市交易，但是只要有法院的判决书，是可以办理继承过户的。所以，律师认为如果房屋的价格能够协商一致，则无需进行市场价格的评估，只要有一人能够拿出钱款给其他人，那么该房屋就具备分割的条件。

2.按份共有人可以随时主张分割共有物，且该房屋不存在无法分割的条件。如：张小明年老体弱，无经济能力，没有其他收入，没有住房的情形，因此我们认为该房屋具备分割条件。

案外说法：

若老人在生前订立遗嘱，可解决死后子女们遗产分割的问题，避免情感割裂的闹剧。

立遗嘱，不光是老年人的事情，中年人、年轻人都需要树立起遗嘱订立的意识，这是一种积极且负责任的生活态度，能够极大程度地避免身后的“麻烦事”。

本案的张小明一直居住在涉案房屋，某种程度上已经和房子形成了一种自然的密切关系，因此正常情况下法院也会考虑房屋的实际居住情况，没有实际占有房屋的继承人，就面临着无法获得房屋的风险，因此，占有使用遗产的继承人在诉争房产分割时，具有一定的优势。